瑞安讨债公司讲述某物业公司因业主王某拖欠物业费长达13年，累计欠款超过2万元

“我们也不想把关系闹僵，但是业主一直拒绝沟通，真是没办法了……”某物业公司因业主王某拖欠物业费长达13年，累计欠款超过2万元，多次催缴无果遂前来法院起诉。

收到案件后，承办法官陈晓文认为，物业服务关乎居民切身利益，处理不好将影响小区的和谐稳定。为了高效化解矛盾，在征得当事人同意后，陈法官将该案委派给调解员先行诉前调解。

调解员初步了解情况后便与王某取得联系，组织双方进行线上调解，希望能从双方视角找出纠纷争议焦点和利益平衡点。

“十几年了，如果某物业公司有理的话，早就告我去了！小区游泳池和会所未能正常使用，我多次反映也无人处理，物业服务没做到位，我凭什么要交物业费呀？现在还不允许我开车进入小区，还有什么好谈的？”调解过程中，王某大吐苦水。

“你享受了物业服务，就该交物业费；你没购买小区车位，自然不能开车进入小区，是不是这个道理？”某物业公司负责人说道。

在当事人的各执一词中，调解员拼凑出纠纷的来龙去脉，原来先是王某对物业服务不满意，拒交物业费，后某物业公司便不允许王某车辆进入小区，双方怨怼进一步加深，如该案不能得到妥善解决，容易让“小问题”升级为“大矛盾”。

调解员将上述情况反馈给陈法官，两人发现纠纷是环环相扣的，通过抽丝剥茧分析法律关系、查明案件事实，抓住“游泳池和会所使用问题”的主要矛盾，其他问题就能如同庖丁解牛般迎刃而解。

法官指导调解现场

“其实要想物业服务好，也得业主大力支持是不？当然，支持不是凭空而来的，物业公司要全心全意为业主提供周到服务才行嘛。”调解员先稳定双方情绪，再一步步引导双方换位思考，互谅互让，共同寻求问题的根本解决办法。

“王某，游泳池及会所的权属通常是开发商或全体业主的，如果是开发商，开发商是否愿意恢复？如果是全体业主，大部分业主是否同意修复？以游泳池为例，因年限较长，修复泳池费用不低，业主是否愿意承担费用？”调解员释明某物业公司与开发商是不同的法律主体，为王某厘清二者责任边界。

调解员的一番分析，王某明白了游泳池和会所的权属并不是某物业公司，因此要求其将游泳池和会所恢复正常使用实在强人所难，态度也有所松动。

“既然享受了某物业公司提供的物业服务，就该按协议约定交物业费，不然大家都不交物业费，最终也会影响业主的生活品质呀！”调解员继续向王某释明拒交物业费的法律风险和利害关系，并明确指出王某因无法停车进小区而不交物业费的行为是没有法律依据的。

“物业公司也要重视业主的反馈，及时解决问题。”调解员提醒督促某物业公司就不足之处进行整改，限期落实相关措施。

某物业公司负责人解释了自身资源有限、管理难度大等实际困难，反思自身做得不到位的地方，并表示愿意在能力范围内改进服务质量，给业主提供一个美好舒适的居住环境。

一场融情于法的真诚沟通，找准关键点对症下药，解开了双方长达13年的心结与忧愁，王某按约定逐步支付拖欠的物业费，案件得到了圆满解决。

法院调解促和解

“我还有一起案件希望法院能帮我尽快解决的……”体验到“一站式”多元解纷的高效便利，某物业公司说起了另一件烦心事。

原来，在该物业公司管理的另一个步梯小区，陈某有着物管员和小区业主的双重身份，在其任职期间拖欠了5年物业费。退休之后，陈某不仅没有补交物业费，还在业主群中鼓动其他业主拒交物业费，这一行为严重影响了某物业公司的正常运营。因此，某物业公司将陈某起诉至法院。

前员工为何对老东家“耍赖”？陈某拖欠物业费有何原因？鼓动其他业主拒交物业费会面临哪些法律问题？考虑到邻里和谐的重要性，法院决定优先采取调解的方式解决纠纷，邀请调解员迅速介入，组织双方当事人在多元解纷中心“坐下来”“聊起来”。

“哪有物业每个月清洗两三次楼道这么少的？我家在八楼，因为接不上水，长期没有得到冲洗，卫生状况很差；而且我多次看到保安在岗亭内睡觉，安保工作也做得不到位。”陈某认为物业管理有很多问题，其不交物业费理所当然。

“即使有个别服务不足，也不能以此拒交物业费吧，毕竟你享受了其他的物业服务啊！再说了，你拖欠几年物业费，我们拿什么提供服务？”某物业公司负责人反驳说。

面对双方当事人剑拔弩张的紧张局面，调解员采取背对背调解的方法，分别做思想工作。

“陈某，我能理解到你希望物业公司改进服务的心情，我尽最大努力化解你与某物业公司的矛盾。”调解员将陈某拉到一边进行安抚。

“我也不是不讲理的人，但某物业公司的态度实在让人气愤……”陈某向调解员抱怨着某物业公司的种种不是。

“某物业公司确实存在管理不足，但你鼓动其他业主拒交物业费的行为也是不对的，会对小区的管理和维护产生负面影响，长期不交物业费的业主还可能面临法律诉讼。”调解员耐心释法明理。 

思考过后，陈某意识到自身行为的不良影响，但只愿意支付六成物业费。

“不同意！”调解员将陈某的诉求及调解方案告知某物业公司，却得了一口回绝，“看在一场同事的份上，我们没有要求支付违约金、逾期利息，不可能再打折了！”

见某物业公司态度坚决，调解员继续推心置腹与其沟通，“我知道物业工作不容易，但业主也是因为物业服务不到位而不愿意支付物业费，平心而论，如果你是业主，物业服务差，你有何感想？”

“确实我们可能有服务不到位的情况，但陈某在业主群里鼓动大家拖欠物业费，我们的工作也不好开展啊！”某物业公司负责人无奈地说。

意识物业公司态度已有所缓和，调解员进一步劝说：“用真心换真心，看到你让步了，陈某也明白自己行为的不恰当，不会再说这种话了。”

经过法院的不懈努力，纠纷终于“调下来”，陈某一次性交清拖欠的物业费，并在业主群里告诉大家凡事要友好协商，物业公司提供管理服务，作为业主就应当自觉履行缴费义务。

近日，某物业公司负责人来到端州法院，将一面锦旗送到陈法官和调解员的手中，对法院高效化解纠纷表示感谢。